Johan Strand, Swedbank Robur Realinvest

2011-12-21 09:33 | av Peter Sullivan

Sedan maj 2009 är Johan Strand ansvarig förvaltare för Swedbank Roburs fastighetsfond Realinvest. Enligt Johan gynnar de historiskt sett låga räntor som råder idag de relativt högt belånade fastighetsbolagen samtidigt som de fortsätter ha både stabila och höga intäkter tack vare långa hyreskontrakt. Han konstaterar dock att det finns många bolag som är felaktigt prissatta och att köpläge råder bara man vet vart man ska leta.

"Fastighetsbolag, som ofta har en rätt hög belåningsgrad jämfört med andra industrier, är väldigt attraktiva just nu när räntorna är och förblir låga en tid framöver. Sedan kan man också säga att fastighetsfonder generellt kombinerar det bästa från aktie- respektive räntefonder med en hög och stabil avkastning jämfört med många andra fonder. Även om fastighetsaktier inte är billiga så är de inte särskilt dyra heller utan det finns en bra underliggande marknad och det finns många fastighetsbolag som har möjligheter att göra bra ifrån sig just nu. Fastigheter är en väldigt lokal business. Varje ort har sina egna speciella egenskaper och drivkrafter. Jag letar globalt efter lokala möjligheter." Det säger Johan Strand när vi frågar hur han ser på marknaden för fastighetsaktier just nu.

Hur skulle du beskriva dig själv som förvaltare?

"Som min bättre hälft beskrivit mig: Otroligt skeptisk men realistisk, logisk och väldigt intresserad."

Beskriv kortfattat din investeringsfilosofi?

"Jag försöker hitta bolag med bra ingångsvärden. Det vill säga bolag som i dagsläget har orättvist låga och felaktiga aktievärderingar i förhållande till deras tillgångar. Aktiemarknaden är fantastiskt duktig på att prissätta tillgångar så det finns i princip inga lätta beslut att ta. Men det finns alltid möjligheter. Nyckeln är tålamod. Tålamod att vänta på rätt ingångsvärde och tålamod på att värderingen ska justeras. Det finns studier som visar att det kan ta flera år innan det rätta priset är på plats igen. Många gånger gäller det att hålla i tillgångarna en längre period. Vårt tidssnitt för en investering ligger på 3 - 4 år. Och hur länge det tar innan man finner rätt ingångsvärde? Omöjligt att säga. Jag letar hela tiden."

Kan du konkretisera er investeringsprocess med ett innehav?

"Absolut. En position som vi har i Sverige just nu som jag tycker exemplifierar vår investeringsprocess är Balder. De har hälften privata bostäder och hälften en blandad kompott av kontors-, butiksfastigheter med mera. Skulle man sälja alla tillgångar i ett normalt fastighetsbolag så skulle det som är kvar, efter man betalat av sina lån, ligga på ungefär 10 procent av bolagets aktievärde.  För Balder så ligger den siffran runt 30 procent av aktievärdet, vilket för mig signalerar att aktien är felprissatt.  Många som följer bolaget tycker att huvudägaren driver en lite väl ovanlig strategi med inköp utanför kärnverksamheten, men personligen tycker jag att det i princip bara är bra med en aktiv huvudägare som intresserar sig för företaget. De vinner eller förlorar trots allt mest av alla på felaktiga beslut."

Hur ser ditt team ut (interna och/eller externa resurser)?

"Man kan säga att de interna resurser som finns och som vi utnyttjar är kontakten med våra aktie-, ränte- och allokeringsavdelningar. Speciellt räntemarknaden spelar stor roll för fastighetsmarknaden. En annan bra intern informationskälla är våra regionförvaltare som besöker diverse olika bolag och vidarebefordrar information om bolagen och marknadssituationen. Sedan ska man inte underskatta investmentbankernas kunskap om bolagen. De flesta aktiebolag har ett antal analytiker som följer dem noggrant och de är ofta insatta och välinformerade om bolagets verksamhet. Huruvida aktien passar in i fonden bestämmer jag bäst själv."

Hur många innehav har fonden normalt?

"Vi har cirka 80 innehav idag men ambitionen är att antalet ska minskas."

Investerar du i din egen fond - eller i fondbolagets andra fonder?

"Ja. Jag investerar i min egen fond men även i andra Roburfonder."

Finns det några lärdomar man kan dra från finanskrisen 2008?

"Det är väldigt lätt att man lyssnar för mycket på vad olika aktörer tror om framtiden men ofta är finansiella problem både unika och komplexa vilket gör att mångas åsikter oftare kan ses som underhållning snarare än fakta. Under finanskrisen och precis innan det blev alltför uppenbart var det många bolag som förnekade problemen och därmed inte insåg situationens allvar."

 

Fakta om fonden

Namn: Robur Realinvest

Startdatum (fonden): 1988-09-01

Fondens position i ett fotbollslag: Defensiv mittfältare

Förvaltare: Johan Strand

Förvaltarens position i ett fotbollslag: Manager

Startdatum (förvaltaren): 2009-05-07

PPM-nummer: 968 420

Kategori (Morningstar): Branschfond/Fastighetsfond

Förvaltningsavgift: 1,40 %

Hemsida: www.swedbankrobur.se

<< tillbaka